Perizia per il mutuo: cosa guarda la banca

In breve

• La banca richiede una perizia immobiliare prima di erogare un mutuo, ipoteca o finanziamento garantito.
• Il perito verifica regolarità urbanistica e catastale, stato di conservazione e valore di mercato dell'immobile.
• Una pratica documentale completa riduce tempi di attesa e rischi di richieste integrative.
• I tempi tecnici dipendono dalla complessità dell'immobile e dalla disponibilità della documentazione.

Se stai per acquistare casa con un mutuo, o devi offrire un immobile in garanzia per un finanziamento, prima o poi incontrerai la figura del perito incaricato dalla banca. Capire cosa controlla, quali documenti chiede e come comportarsi ti permette di affrontare questo passaggio con maggiore serenità, senza sorprese dell'ultimo minuto.

Perché la banca richiede la perizia

La banca non eroga un mutuo basandosi solo sul prezzo indicato nel compromesso di vendita. Prima di impegnare capitali per anni, deve avere la certezza che l'immobile offerto in garanzia (tramite ipoteca) abbia un valore coerente con la somma richiesta e che sia regolare dal punto di vista urbanistico e catastale. La perizia bancaria serve quindi a tutelare l'istituto di credito, ma indirettamente tutela anche l'acquirente, perché fa emergere eventuali difformità o problematiche che, se non risolte, potrebbero causare problemi anche in futuro, ad esempio in sede di rivendita.

In sostanza, senza una perizia conforme, la banca non procede con l'erogazione, oppure la rimanda fino alla sistemazione delle criticità riscontrate.

Chi incarica il perito

Il perito che effettua il sopralluogo viene normalmente incaricato dalla banca o da una società di perizie convenzionata, non dal richiedente del mutuo. Questo garantisce indipendenza nella valutazione. È comunque possibile, e spesso consigliabile, far predisporre preventivamente una perizia di parte da un tecnico di fiducia, utile per avere un quadro chiaro prima ancora di sottoporre l'immobile al controllo bancario.

Cosa verifica il perito durante il sopralluogo

Il lavoro del tecnico incaricato si articola su più livelli di controllo, tutti necessari per restituire alla banca un quadro completo e affidabile dell'immobile.

Regolarità urbanistica e catastale

Il perito confronta lo stato di fatto dell'immobile con quanto risulta nelle planimetrie catastali e nei titoli abilitativi edilizi (permessi di costruire, concessioni, sanatorie, comunicazioni per interventi edilizi). Eventuali difformità, come una tramezzatura diversa, un balcone chiuso senza titolo, o una distribuzione interna non coincidente con la planimetria depositata, vengono segnalate. In alcuni casi queste difformità devono essere sanate prima che la banca proceda, perché un immobile non conforme può essere difficilmente ipotecabile o rivendibile.

Stato di conservazione dell'immobile

Si valuta l'epoca di costruzione, lo stato manutentivo di strutture, impianti e finiture, la presenza di eventuali vizi o criticità visibili. Questo aspetto incide sia sul valore attribuito, sia sulla percezione generale della qualità del bene offerto in garanzia.

Valore di mercato

Il perito stima il valore di mercato dell'immobile, confrontandolo anche con il prezzo pattuito nel compromesso. Se il valore stimato risulta sensibilmente inferiore al prezzo di acquisto, la banca potrebbe rivedere l'importo finanziabile, chiedendo al richiedente di coprire la differenza con mezzi propri.

Conformità catastale e dati identificativi

Vengono controllati i dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita) per verificarne la coerenza con la situazione reale e con gli atti di provenienza dell'immobile.

Come prepararsi al sopralluogo del perito

Un'adeguata preparazione velocizza l'intero processo e riduce il rischio di richieste integrative da parte della banca. Ecco i documenti generalmente richiesti:

• Atto di provenienza dell'immobile (rogito, successione, donazione)
• Planimetria catastale aggiornata
• Visura catastale
• Titoli abilitativi edilizi (permesso di costruire, concessione edilizia, SCIA, CILA, eventuali sanatorie)
• Attestato di Prestazione Energetica (APE)
• Eventuale documentazione su impianti (dichiarazioni di conformità)
• Compromesso di vendita o preliminare, se già sottoscritto
• Planimetrie di eventuali ampliamenti o modifiche interne

Prima del sopralluogo è utile anche verificare che l'immobile sia facilmente accessibile e che siano disponibili tutte le chiavi, comprese quelle di cantine, box o pertinenze incluse nella compravendita.

Cosa fare se emergono difformità

Se durante la verifica emergono difformità urbanistiche o catastali, non significa necessariamente che il mutuo salti. In molti casi è sufficiente regolarizzare la situazione tramite una pratica edilizia in sanatoria o un aggiornamento della planimetria catastale, prima di procedere con l'erogazione. È consigliabile affidarsi a un tecnico che possa valutare la situazione e indicare il percorso più rapido per la regolarizzazione.

Tempi della perizia per mutuo

I tempi variano in base alla banca, alla disponibilità del tecnico incaricato e alla complessità dell'immobile. In generale, il sopralluogo richiede poco tempo, mentre la stesura della relazione e la sua trasmissione alla banca possono richiedere qualche giorno lavorativo in più, soprattutto se sono necessari approfondimenti documentali. Avere tutta la documentazione pronta fin dall'inizio è il modo più efficace per contenere i tempi complessivi dell'istruttoria.

Perizia di parte: un supporto utile prima della perizia bancaria

Molti proprietari scelgono di far predisporre una valutazione indipendente prima di affrontare il controllo della banca. Una valutazione immobiliare professionale consente di conoscere in anticipo il reale valore di mercato dell'immobile e di individuare eventuali criticità documentali da sanare per tempo. In alcuni casi, ad esempio in presenza di garanzie particolari o di immobili con caratteristiche non standard, può essere utile anche una perizia per mutuo di parte, da affiancare a quella richiesta dall'istituto di credito.

Domande frequenti

La perizia per il mutuo è a carico dell'acquirente? Sì, generalmente i costi della perizia bancaria sono a carico di chi richiede il finanziamento e vengono addebitati tra le spese istruttorie della pratica.

Posso scegliere io il perito? No, nella maggior parte dei casi il perito viene individuato dalla banca o dalla società di perizie con cui collabora, per garantire imparzialità nella valutazione.

Cosa succede se il valore stimato è inferiore al prezzo di acquisto? La banca tende a finanziare in base al valore più basso tra prezzo di acquisto e valore di perizia, per cui potrebbe essere necessario coprire la differenza con risorse proprie.

Le difformità urbanistiche bloccano sempre il mutuo? Non sempre, ma spesso richiedono una regolarizzazione preventiva tramite pratica edilizia o aggiornamento catastale prima dell'erogazione.

Quanto dura la validità di una perizia bancaria? Dipende dalle policy interne di ogni istituto di credito; in caso di tempi lunghi tra perizia ed erogazione può essere richiesto un aggiornamento.

Serve una perizia anche per la surroga del mutuo? Sì, generalmente anche in caso di surroga la nuova banca richiede una perizia aggiornata sull'immobile.

Richiedi una valutazione preventiva

Se stai per affrontare l'iter per un mutuo e vuoi arrivare preparato al sopralluogo della banca, lo studio di Marco Lodi a San Pietro in Casale (BO) può affiancarti con una valutazione preventiva dell'immobile e un controllo della documentazione urbanistica e catastale, per individuare in anticipo eventuali criticità da risolvere.

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Questo articolo ha finalità informativa e non sostituisce una consulenza professionale personalizzata. Per una valutazione specifica del tuo caso, rivolgiti a un tecnico abilitato.